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中房報 | 鴻坤地產持續深耕下沉市場,打造多中心協同布局

2021-02-20 分享至:

猝不及防的疫情、收緊的金融監管、降杠桿、降負債、抓銷售促回款........這些帶著壓迫感的關鍵詞構成了地產人的2020年。

面對這樣特殊的一年,鴻坤地產集團(以下簡稱“鴻坤地產”)北京公司總經理李衛鋒卻并不想用“難易”一詞去簡單描述。

“任何時候做企業都是不容易的。形勢好的時候,股東和市場期待值更高,業績指標壓力大;形勢不好的時候,壓力更大。房地產行業這幾年都很難,但經歷過2018年和2019年以后,現在的我們更加清醒的認識到,企業應該做什么,能做什么,能做多大的事情。”李衛鋒在接受中國房地產報記者采訪時表示。

從2002年7月一舉奪下200萬平方米的西紅門地塊開始,鴻坤地產以“深耕”的姿態開啟了一段長達數十年的地產征程。從拆遷、修路、市政、水電等基礎環節到城市運營;從建設商品房、高端住宅到引入幼兒園、打造相關市政設施與購物、休閑商業配套,18年的“深耕”,西紅門從荒涼的“農村”,變成如今產城融合的新城,隨著宜家購物中心、CDD創意港開業,西紅門商圈隨之火熱。西紅門板塊也成為集金融商貿、購物休閑、生產性服務業于一體的現代城市經濟發展中樞。與此同時,鴻坤也進一步明確了企業自身的發展戰略,即:深耕區域,如:京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及海南城市群;做“創新型城市運營商”。

深耕也為鴻坤帶來意想不到的收獲。“未來我們可能會下沉到一些城市,為這些城市帶來一些改變,帶來一些進步,作出一些貢獻。”

中國房地產報:2020年是特殊的一年,這一年你有何感想?你對2021年的房地產市場是否有信心?

李衛鋒:我對未來是有信心的。房地產行業仍然扮演著“壓艙石”的角色,是經濟的支撐。雖然近兩年的調控讓企業感到壓力,但從更長遠的角度來看,目前所有的調控措施,都是為了讓這個行業更健康、更長遠的發展下去。企業要做的是,在短期的陣痛中,調整企業發展的節奏,遇到困難突破困難,適應環境才能走得更為穩健。

中國的房地產行業還有著很大的發展空間。我一直認為中國的房地產行業仍處初級階段,相比發達國家,我們的開發能力和產品未來還有很大的提升空間。另外,房地產的金融屬性還沒有完全發揮出來,資本對于房地產還有很高的預期。同時,城市更新城市升級剛剛開始,我國存在著總規模達200萬億平方米的老舊資產在等待改造升級,圍繞這些城市升級提供運營服務,未來企業會有更多的發展的新機遇。

中國房地產報:目前來看運營企業什么是最難的?業績、降負債還是管理問題?

李衛鋒:相比之下,提高利潤是最難的。負債可以通過出售項目、地塊來調整;規??梢酝ㄟ^犧牲利潤,加速推盤來實現。但利潤卻無法通過單一指標來調整,它是一個綜合因素的體現。一個企業的利潤不僅取決于企業的能力和管理體系,也取決于市場行情。比如,一些企業在市場好的時候拿過價格較高的地,但突然遭遇限購、限價政策等情況,影響到利潤,這些都是不可預測的因素。

中國房地產報:為應對市場新變化,在組織架構上有什么具體調整?在新業務與區域布局方面會有什么新的計劃與舉措?

李衛鋒:2020的疫情對城市化進程與房地產市場都有一定影響,萬科曾提出中國開始呈現出多中心、多層級、多節點的網絡型城市群結構的理論。我認為,未來企業布局的中心不一定集中北京、上海,人口較多的地級市、縣級市、甚至鎮,都有可能成為一個中心。

鴻坤曾在2012年制定了“大七環戰略”,持續布局天津、承德、薊州、廊坊、懷來、張家口、涿州等城市。2017年,在深耕京津冀的同時積極布局長三角、珠三角。分別進入北京、上海、天津、河北、江蘇、安徽、廣東、海南等城市和區域。

2020年3月中旬,我們進入唐山等地,在這些下沉的市場中,我們取得了較好的成績。2019年,廊坊開發區項目,我們在最難的時期全年銷售25億元,回款22億元,奪得廊坊2019年銷冠。唐山項目2020年首進之后,以半年銷售11億元奪得唐山銷冠。未來我們會圍繞大本營,繼續走下沉的路線,形成多中心的戰略布局。

2021年,我們的重要工作方向有三點:一、集團總部和城市公司總部的下沉;二、搭建更高效的平臺機制和工作機制,提高各城市之間的協同工作效率;三、可能會調整一些戰略區域。

在業務結構方面,未來我們可能會加大代建業務的比例。鴻坤2015年開始有做商業代建的想法,2019年開始規?;涞?。做這項業務出于兩點考慮:一、提升企業自身的市場競爭力;二、擴大品牌影響力,加速規模提升。

中國房地產報:“三道紅線”對企業有何影響?

李衛鋒:“三道紅線”對我們的影響并不大,民營企業本身杠桿可發揮的空間就小。2019年,融資收緊時,民營企業最早體會到寒意,大多提前集中還款,積極調整負債結構,所以2020年反而沒有壓力。從財務指標來看,截至目前,鴻坤資產負債率和凈資產負債率都在紅線以下。

中國房地產報:鴻坤對規模增長的規劃是怎樣的?2021年是否會加大拿地力度?

李衛鋒:2021年對于鴻坤來說,是甩掉重負加油干的一年。經歷過2019年和2020年,在解決掉一些困難后,未來我們會在規模增長上持續發力。我們計劃是保持每年30%~50%的增長。所以,2021年的拿地力度也會超過2020年,我們北京公司計劃拿地100億元,圍繞我們重點布局區域華北、華東、華南,以及長三角、珠三角的一些城市,未來我們會圍繞這些區域打造多中心協同,在這些城市,進一步深耕。我們要做的不僅是建一座房子,我們更希望能為城市帶來全新的改變。

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